מדריך משכנתא , מילון מושגים משכנתא

מבוא מילון מושגים משכנתא

• מדד המחירים לצרכן

• הצמדה למדד

• משכנתא צמודה למדד

• לוח סילוקין

• לוח שפיצר 

• הערת אזהרה

• דרגה שווה (פרי-פסו)

 

• מס רכישה 

• ריבית

• ריבית הפריים

• ריבית משתנה

• ריבית קבועה

• עמלת ההיוון

• הון עצמי

• מהי משכנתא ?

• הכנסה חודשית פנויה

• הוצאה קבועה

• אחוז מימון

• אישור עקרוני 

• טאבו

מהי משכנתא ?

היא הלוואה בה משועבד נכס מקרקעין כערובה לחיוב. במקרה של הלוואה מהבנק השעבוד נעשה כבטוחה להחזר ההלוואה על ידי בעל הזכויות בנכס, לטובת הבנק ונרשם בלשכת רישום המקרקעין. מעבר למשכנתא “רגילה” (המשמשת לרכישת הנכס המשועבד), ניתן גם לקבל הלוואת משכנתא לכל מטרה, בה הנכס המשועבד משמש כבטוחה לטובת הבנק נותן ההלוואה. במקרה כזה, אם הלווה לא עומד בתנאי החזר ההלוואה, יפרע החוב באמצעות מימוש הנכס.

הכנסה חודשית פנויה 

היא ההכנסה החודשית נטו, בניכוי הוצאות קבועות: ב” הכנסה חודשית” הכוונה היא להכנסה קבועה המשולמת באופן שוטף, שהוצגה לגביה אסמכתא מתאימה (כגון תלוש שכר), ויש הוכחת תשלום בגינה (כגון דפי חשבון המציגים את ההכנסה).

הוצאה קבועה

היא הוצאה הנובעת מהתחייבות של הלווה, שיתרת תקופתה עולה על 18 חודשים (כמו למשל דמי מזונות או החזר של הלוואה).

אחוז מימון 

הינו היחס שבין סך המשכנתאות שניתנו והמובטחות בשעבוד על הנכס – לבין שווי הנכס. מומלץ לנסות להקטין את אחוז המימון של המשכנתא. זאת, מאחר והרגולציה וכן המודלים של הבנקים מובילים לתמחור יקר יותר של הלוואות באחוזי מימון גבוהים.

אישור עקרוני למשכנתא

אישור עקרוני למשכנתא. השלב הראשון בתהליך קבלת המשכנתא הוא הגשת הבקשה להלוואה, הנקראת גם בקשת הגשה לאישור עקרוני. במסגרת הפניה תתבקשו לתת פרטים ראשוניים הקשורים בכם ובנכס אותו אתם מעוניינים לרכוש (גם אם אין לכם עדיין את הפרטים המדויקים של הנכס) ולאחר עיבוד קצר של הבקשה, תקבלו תשובה לבקשתכם. אישור זה מהווה מעין “אור ירוק” להמשך התהליך – מעין בדיקה מוקדמת של גובה המשכנתא אותה אתם יכולים לקבל, בכפוף לתשובת הבנק לבקשתכם. חשוב לדעת: האישור העקרוני מותנה בכך שכל הפרטים שמסרתם במעמד הגשת הבקשה יאושרו ויאומתו, ולא יתגלו פרטים נוספים שימנעו מהבנק לאשר את הבקשה.

טאבו 

לשכת רישום המקרקעין מטעם משרד המשפטים אשר רושמת את זכויותיו של אדם או של בנק על נכס מסוים. הנכסים בישראל מופיעים בתור גוש חלקה והדירה עצמה רשומה בתור תת חלקה. הרישום המוסדר עובד על פי מספרים. פנקסי הרישום של לשכת רישום המקרקעין פתוחים לציבור הרחב וניתן לעיין בהן על ידי נסח טאבו אותו ניתן להוציא דרך האינטרנט..

מס רכישה 

על פי חוק, רכישת בית בישראל חייבת במס רכישה, המתבטא באחוז מסוים ממחיר הדירה. אחוז זה משתנה ומתעדכן מעת לעת, מומלץ להתעדכן באתר רשות המסים בישראל. כמו כן, תוכלו לאמוד את שיעור מס הרכישה הצפוי באמצעות סימולטור מס הרכישה של משרד האוצר.

ריבית 

הריבית היא מחיר הכסף. כלומר: המחיר שמשלם הלווה למלווה, תמורת השימוש בכסף שניתן כהלוואה. הריבית מחושבת באחוזים לתקופת זמן. למשל: ריבית של 4% לשנה. באופן כללי, הריביות על משכנתאות נחלקות לשני סוגים: ריבית קבועה – וריבית משתנה.

ריבית הפריים

הריבית היא מחיר הכסף. כלומר: המחיר שמשלם הלווה למלווה, תמורת השימוש בכסף שניתן כהלוואה. ריבית הפריים היא הריבית הבסיסית של כל בנק ובנק. היא מבוססת על ריבית הבסיס של בנק ישראל, בתוספת מסוימת שכל בנק קובע לעצמו.

ריבית משתנה 

נקבעת על פי “עוגן” – פרמטר אובייקטיבי וידוע מראש. כשה “עוגן” עולה – הריבית עולה באותו שיעור, וכשהעוגן” יורד – הריבית יורדת בהתאם. כל בנק יכול לקבוע עוגן שונה, העונה על הקריטריונים שנקבעו על ידי בנק ישראל. הריבית המשתנה נחלקת למספר סוגים: ריבית משתנה על בסיס הפריים ריבית משתנה על בסיס ריבית עוגן מק”מ ריבית משתנה צמודה למדד, על בסיס “עוגן משכנתאות” הלוואת מט”ח בריבית משתנה על פי ריבית הליבור.

ריבית קבועה

ריבית הנותרת כמו שהיא לאורך כל חיי המשכנתא.

 

עמלת ההיוון 

נגבית רק אם הריבית הנוכחית של ההלוואה נמוכה יותר מהריבית הממוצעת על משכנתאות הנהוגה במשק (על פי מסלול ההלוואה) ביום הפירעון המוקדם. עמלה זו נגבית הן בעת פירעון מוקדם של ההלוואה והן בעת מחזור ההלוואה למסלול אחר.

הון עצמי

שיעור/גובה ההון העצמי
זהו הסכום הראשוני הנזיל העומד לרשותכם למימון חלקכם ברכישת הדירה.

מדד המחירים לצרכן 

מודד את השינוי לאורך הזמן בין מחירו העדכני של “סל” מצרכים ושירותים (הנקבע על ידי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה), לבין מחיר אותו “סל” בתקופת הבסיס. ההשוואה נעשית באחוזים או בנקודות, ומפורסמת בכל 15 לחודש על ידי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה

הצמדה למדד

הצמדה למדד היא אחד המאפיינים החשובים של כל משכנתא הוא ההצמדה שלה למדד זה או אחר. ההצמדה למדד משפיעה על קרן ההלוואה שנותרה לתשלום – אם המדד עולה, קרן ההלוואה שנותרה לתשלום עולה באותו שיעור. חישובי ההצמדה מתבצעים מדי חודש. כאשר מדברים על “הצמדה למדד” בישראל, מתכוונים בדרך כלל למדד המחירים לצרכן – מדד המחושב על ידי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה ונערך על פי “סל תצרוכת” ממוצע הנקבע על ידי הלשכה. המדד מפורסם מדי 15 בכל חודש, ומבטא את שיעור האינפלציה בישראל.

משכנתא צמודה למדד 

היא משכנתא בעלת ריבית הנשארת קבועה לאורך כל שנות ההלוואה, ובמקביל הריבית צמודה למדד. בפועל, המשכנתא אינה ממש קבועה, מאחר וההחזר החודשי נקבע על פי המדד שבגינו צמודה אותה ריבית וסכום ההלוואה כולה משתנה בהתאם למדד החודשי. אם המדד עולה – התשלום גדל . מצד שני, אם המדד יורד – משלם פחות.

לוח סילוקין

הוא טבלה המציגה את שלבי ההחזר של הלוואה הנפרעת בתשלומים. לוח הסילוקין נגזר מהסכם ההלוואה, כך שבסיום תקופת ההלוואה יוחזרו במלואם הן הקרן (הסכום שניתן בהלוואה) והן הריבית שהצטברה על הלוואה זו לאורך תקופת החזרתה. מאחר שהלוואה היא תהליך מתמשך, אשר חישוב הריבית בו מתבצע תקופתית, ניתן לראות שסכום החוב אינו יורד באופן מונוטוני, מאחר שבין תשלום ותשלום, עולה סכום החוב, בשל הצטברות ריבית על החוב הנותר. כמו כן, יש לזכור שעל אף שתשלומי ההלוואה מתבצעים לרוב מדי חודש, הריבית הנקובה בהלוואה היא לרוב ריבית שנתית, אך מחושבת מחדש לפני כל תשלום, על התקופה היחסית מאז התשלום האחרון.

לוח שפיצר 

בישראל נהוגות מספר שיטות חישוב להחזרים החודשיים של המשכנתא: שיטת שפיצר, שיטת קרן שווה ושיטת בוליט (הקרויה לעתים גם “בלון”). לכל שיטה יתרונות משלה, ועליכם לבחור את שיטת ההחזר המתאימה לכם. שיטת שפיצר היא הפופולארית ביותר, מאחר שהיא מאפשרת החזרים ראשוניים נמוכים יחסית להחזרים בשיטת קרן שווה. בשיטה זו ההחזר החודשי קבוע אך רכיב הקרן בהחזרים הראשוניים נמוך, יחסית, והוא הולך ועולה ככל שההלוואה מתקדמת.

הערת אזהרה

הינה הערה הנרשמת בטאבו, על בסיס התחייבות של בעל זכויות בנכס לבצע עסקה (או להימנע מביצוע עסקה) הקשורה בנכס זה. בדרך כלל, מטרת הערת האזהרה הינה למנוע רישום עסקאות סותרות על אותו נכס (שיכולות להביא לכך שאותו נכס יימכר לשני גורמים שונים). לפני שהבנק ייתן לכם הלוואה לנכסים הרשומים בטאבו, הוא ידרוש, כאחד מהביטחונות, רישום הערת אזהרה נוספת לטובתו, בגין התחייבות בעל הזכויות במקרקעין לרשום המשכנתא לטובת הבנק.

דרגה שווה (פרי-פסו) 

במקרה שהדירה שברשות הלווים משועבדת לבנק מסוים, והם מעוניינים לקבל הלוואת משכנתא מבנק אחר (לסילוק ההלוואה הקיימת או לקבלת הלוואה נוספת בשעבוד אותה דירה), עליהם לקבל את הסכמת הבנק הראשון אשר לטובתו משועבדת הדירה הסכמה זו, אם תינתן, יכולה להיות הסכמה לשעבוד נוסף ב “דרגה שווה” (פרי-פסו) או ב”דרגה שנייה”. פירוש ההסכמה ל”דרגה שווה”: היא שלשני הבנקים תהיה משכנתא ראשונה בדרגה שווה ביניהם, כלומר: אם הדירה הממושכנת תמומש, יקבל כל בנק את חלקו בסכום שיתקבל.

שלח הודעה
1
התחל שיחה בוואטצאפ
בסט אובליגו ייעוץ משכנתאות
שלום
איך אפשר לעזור ?